Wie läuft es klassischerweise ab, wenn Sie ein Projekt beginnen?
Im Normalfall erwerben wir die Grundstücke von Privatpersonen. In der Regel gibt es keinen Bebauungsplan, darum suchen wir das Gespräch mit der Stadtverwaltung.
Wie erleben Sie die Rathaus-Mitarbeiter?
Die Gespräche sind durchweg sehr konstruktiv. Auch den Städten ist bewusst, dass sie der vorhandenen Nachfrage nicht gerecht werden können und Nachverdichtung wichtig ist.
Fühlen Sie sich von den Stadtverwaltungen genügend unterstützt?
Was heißt Nachverdichtung überhaupt?
Nachverdichtung heißt nicht, dass man jeden Quadratzentimeter bebaut. Nachverdichtung heißt für uns, dass wir vorhandene Flächen – ob in einem Wohngebiet oder in einem Ortskern – bebauen, wohlgemerkt immer mit Augenmaß.
Warum ist Nachverdichtung so wichtig?
Nachverdichtung spielt vor allem für unsere moderne Gesellschaft eine große Rolle. In unserer Region, dem Stuttgarter Speckgürtel, gibt es eine größere Nachfrage nach Wohnraum, als sie der Markt schafft. In den letzten zehn Jahren sind zu wenige Wohnungen gebaut worden, auch in den nächsten zehn Jahren wird es viel zu wenige Wohnungen geben. Und was wäre die Alternative? Stellen Sie sich vor, wir würden ausschließlich alle Grünflächen um unsere Gemeinden herum bebauen! Das geht natürlich nicht.
In der Regel gibt es keinen Bebauungsplan
Wie läuft es klassischerweise ab, wenn Sie ein Projekt beginnen?
Im Normalfall erwerben wir die Grundstücke von Privatpersonen. In der Regel gibt es keinen Bebauungsplan, darum suchen wir das Gespräch mit der Stadtverwaltung.
Wie erleben Sie die Rathaus-Mitarbeiter?
Die Gespräche sind durchweg sehr konstruktiv. Auch den Städten ist bewusst, dass sie der vorhandenen Nachfrage nicht gerecht werden können und Nachverdichtung wichtig ist.
Fühlen Sie sich von den Stadtverwaltungen genügend unterstützt?
Haben Sie ein besonders positives Beispiel?
Ja, da ist die Gemeindeverwaltung in Grafenau hervorzuheben. In Dätzingen gab es eine innerörtliche Fläche, die seit Jahren brach lag. Der Bürgermeister hat gesagt: Da muss was passieren und die entsprechenden Hebel betätigt – das war klasse. Jetzt bauen wir dort 21 Häuser.
Der Erste Beigeordnete aus Weil der Stadt, Jürgen Katz, hat betont, dass er nicht jeden Wunsch von Investoren erfüllt.
Da hat er vermutlich nicht uns gemeint. Ich bin auch hier in der Region groß geworden und hier heimisch. Daher bin auch ich der Meinung, dass Bebauung in ein Gebiet passen muss. Schon von mir aus schlage ich kein viergeschossiges Haus für eine Gegend vor, wo sonst nur zweigeschossige Gebäude stehen. Ich sehe eine Stadt als Partner – und mit Partnern gehen wir fair um.
Sensibilität war schon immer da
In Weissach hatte der Gemeinderat in seiner jüngsten Sitzung einen Bebauungsplan „Wengert I“ auf der Tagesordnung. Weil da gleich 30 Einwendungen von Anliegern eingegangen sind, hat sich der Gemeinderat nicht für die Maximalbebauung, sondern für einen Mittelweg entschieden. Gibt es bei Kommunalpolitikern mehr Sensibilität?
Nein, die Sensibilität in den Gremien und bei Gemeinderäten war schon immer da. Dort wird schon immer nach dem guten und richtigen Mittelweg gesucht. Ich stelle aber fest, dass die Diskussion über den Wohnungsbau stark zugenommen hat. Fast jeden Tag lesen wir etwas zum Wohnungsbau in der Zeitung. Vielleicht entsteht deshalb in der Bevölkerung der Eindruck, dass heute sensibler mit diesen Themen umgegangen wird.
Müssen Sie als Investor dennoch manchmal sagen: Wenn zu wenig zugelassen wird, dann ist es für uns nicht mehr finanzierbar?
Wir versuchen schon, einzuwirken und unsere Argumente zu nennen. Aber Sie dürfen das nicht falsch verstehen: Wir versuchen nicht, im negativen Sinne zu beeinflussen. Dass zu unseren Gunsten etwas entschieden wird, was eine Gemeinde sonst nicht machen würde, habe ich noch nie erlebt – und das ist auch richtig so.
Wie viele Interessenten haben Sie, wenn Sie ein Haus auf den Markt bringen?
Bis auf zwei Wohnungen hatten wir zum Beispiel das Projekt in der Hindenburgstraße in Weil der Stadt noch vor Baubeginn verkauft. Am ersten Wochenende des Verkaufsstarts waren 100 Interessenten da. Das Projekt war sehr stark nachgefragt, und zwar von Menschen aus der näheren Umgebung. Überwiegend Weil der Städter werden dort einziehen, und zwar eine Mischung aus Familien und Menschen, die ihr Haus aufgeben und jetzt hier in eine Wohnung mit Aufzug ziehen.
Die Preise sind in den vergangenen Jahren enorm gestiegen. Woran liegt das?
An der Nachfrage, an gestiegenen Baupreisen und an erhöhten gesetzlichen Vorgaben. Ich weiß von einem Mitbewerber, der in Leonberg im kommenden Jahr einen Neubau-Quadratmeter-Preis von 6000 Euro aufrufen wird. Das hätten wir uns vor ein paar Jahren nicht vorstellen können.
Ein Reihenhaus für eine halbe Million
Sie werben mit dem Label „bezahlbares Wohnen“ und verkaufen die Reihenhäuser in der Hindenburgstraße für eine halbe Million Euro. Halten Sie das für die Zielgruppe eines Reihenhauses wirklich für bezahlbar?
Wenn wir sehen, welche Angebote zurzeit auf dem Markt sind, dann halte ich das durchaus noch für vertretbar. Unser Reihenhaus für 550 000 Euro hat auch eine Wohnfläche von 164 Quadratmetern. Die Eigentumswohnungen in der Hindenburgstraße verkaufen wir für einen Neubau-Quadratmeter-Preis von 3760 Euro. Sie müssen sich dort nur in der näheren Umgebung umschauen. Zwei Projekte unserer Konkurrenten gibt es dort derzeit, das eine liegt bei 4750, das andere bei 5000 Euro. Da liegen wir deutlich drunter. Im Reihenhaus-Sektor versuchen wir schon seit Jahren, einen günstigen Preis zu erzielen.
Wie schaffen Sie das?
Wir haben vordefinierte Gebäudetypen und Leitdetails, die wir einsetzen. Das heißt, wenn wir Reihen- und Doppelhäuser bauen, entwickeln wir die Pläne nicht jedes Mal komplett neu. Allein durch diese standardisierte Bauweise sparen wir an den Planungskosten. Bei Fenstern, Dächern und anderen Details haben wir ebenfalls unsere Standards, die wir verwenden.
In der Diskussion derzeit steht der sozial geförderte Wohnraum. Leonberg will sogar 25 Prozent vorschreiben. Wie sehen Sie das?
Für die Gesellschaft ist es natürlich wichtig, dass man da was macht. Wir setzen es jetzt beim Keim-Areal in Warmbronn um, wo wir einige Wohnungen als geförderte Miet-Wohnungen erstellen. Die Mieten liegen dann ein Drittel unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, was natürlich nur mit staatlichen Fördergeldern geht.
Manche sagen, es wäre viel sinnvoller, das Wohngeld zu erhöhen.
Ja, das ist auch meine Meinung. Wer in eine geförderte Mietwohnungen will, muss gewisse Einkommensgrenzen einhalten. Aber was ist in fünf Jahren, wenn das Einkommen gestiegen ist? Dann müssten Kommunen eigentlich eine Fehlbelegungsabgabe verlangen, weil die Familie gar nicht mehr berechtigt wäre, in der Wohnung zu bleiben. Das macht aber kaum eine Kommune. Deshalb wäre es sinnvoller, die Menschen und nicht die Wohnungen zu fördern.
Falscher Weg, wenn jede Gemeinde eine Baugesellschaft gründet
In Weissach erledigt das jetzt die kommunale Baugesellschaft, die der Gemeinde gehört.
Meiner Meinung nach ist es der falsche Weg, wenn jede Gemeinde ihre eigene Baugesellschaft gründet. Viele Gemeinden haben weder das Wissen und die Erfahrung, noch das geeignete Fachpersonal, eine Wohnungsgesellschaft zu betreiben. Das bedeutet: Auch dort könnten Steuergelder einfließen, damit das überhaupt funktioniert, denn die Bewirtschaftung von Mietwohnungen kostet auch Geld.
Wie viel Potenzial für Nachverdichtung sehen Sie noch in der Region?
Es gibt noch Möglichkeiten. In Leonberg, Weil der Stadt und vielen Gemeinden in unserer Region stehen viele Einfamilienhäuser aus den 50er und 60er Jahren, wo die Bewohner jetzt in eine barrierefreie Wohnung oder ins Heim ziehen. Diese Immobilien werden uns meist von deren Erben angeboten. Darüber hinaus gibt es noch viele Gewerbeflächen, die umgewandelt werden. Ein Beispiel ist das Keim-Areal in Warmbronn – ein Klassiker. Dort ist in der Gegend nur Wohnbebauung, da lässt sich heute ohnehin kein Gewerbe mehr betreiben.